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  • Immobiliare post covid, perché il residenziale farà da traino alla ripresa del settore

    22/06/2020 Autore: IDEALISTA.IT

    L'impatto del covid sul mercato immobiliare è stato diverso a seconda dei settori, con comparti, come l'hospitality, fortemente colpiti, e altri, come la logistica, con maggiore capacità di resilenza. E proprio quest'ultimo, insieme al residenziale, potrà funzionare come vera e proprie leva della ripresa nel periodo di post emergenza. A dirlo è il ceo di World Capital Andrea Faini, in un'intervista a idealista/news.

    Qual è stato l'impatto del covid sul mercato immobiliare?

    L’impatto del Covid-19 ha avuto effetti su diversi mercati, tra cui quello del real estate. Eppure, alcuni segmenti non si sono mai fermati. Parliamo sicuramente della logistica, il settore che ha saputo fronteggiare meglio l’impatto del Coronavirus. La macchina logistica nazionale, infatti, è risultata resiliente e capace di rispondere ai ritmi incessanti dettati dall’emergenza sanitaria. In piena pandemia la filiera ha dimostrato una grande forza, continuando ad operare soprattutto in aree indispensabili come E-commerce, Cedi, Pharma. Inoltre, la logistica ha segnato un incremento nelle attività legate all’e-commerce, andamento che ipotizziamo continuerà a crescere. Dalle nostre ultime rilevazioni notiamo una forte crescita di richieste proprio da parte di operatori legati all’e-commerce, al settore alimentare ed a quello farmaceutico. Questo ci spinge a pensare che nei prossimi anni, grazie anche a ciò che è stato possibile apprendere durante questi mesi, gli operatori dei settori sopracitati genereranno un forte aumento della domanda di immobili per la logistica, per riuscire a rispondere alla crescita di volumi e-commerce e di stoccaggio. Grande crescita anche per la logistica dell’ultimo miglio.

    Spostandoci sul segmento degli uffici, potremmo meglio capire cosa accadrà nel settore nei prossimi mesi, quando le aziende stabiliranno quali modelli di gestione adottare. Certamente il distanziamento sociale e le norme di sicurezza stanno plasmare i layout degli spazi, la domanda si orienta maggiormente su tagli medio-grandi per dar spazio a sale riunioni ed aree comuni, mentre il numero delle postazioni si riduce. Un cambiamento dettato non solo dal virus, ma anche dallo smart working, modalità di lavoro letteralmente esplosa in questi mesi e che sicuramente verrà privilegiata anche ad emergenza finita. Al momento risultano molto richieste soluzioni come i flex office e gli spazi coworking, che offrono flessibilità e agilità nel lavoro. Trasformazione non solo nella gestione degli spazi, ma anche nella scelta dell’ubicazione dell’ufficio. Le aziende non saranno soltanto orientate su location situate nel centro delle grandi città, ma anche nelle zone periferiche, ben collegate dal trasporto pubblico e metropolitano e vicino ad aree verdi. 
    In generale, quello che è certo è che l’attività di advisory dovrà potenziare la sua empatia per comprende a pieno le diverse e, talvolta nuove, esigenze di mercato, fornendo soluzioni tailor-made per ogni attività.

    Quali sono stati i settori che hanno sofferto maggiormente nell'emergenza?

    Tra i settori maggiormente impattati, al momento, troviamo il retail e l’hospitality, frenati non solo dal virus ma anche dal lockdown imposto nelle scorse settimane. Tuttavia, proprio il settore retail potrebbe trovare una “rinascita” nell’era post virus. Infatti, nonostante la propulsione esercitata dall’e-commerce, il negozio fisico può contare su un elemento molto importante per il consumatore, ovvero l’esperienza dell’acquisto; fattore molto importante soprattutto in questo periodo di graduale ritorno alla “normalità”. Facendo un confronto tra i negozi urbani e i centri commerciali, luoghi al chiuso dove è difficile mantenere il distanziamento sociale, ipotizziamo che i primi saranno prediletti dalla popolazione.

    Un altro settore fortemente influenzato dal virus è l’hospitality, nonché il turismo. Uno dei problemi principali del turismo è la sua stagionalità, il turismo nazionale si concentra infatti nel trimestre estivo con il 50% delle presenze totali annuali. Il turismo straniero, invece, inizia l’alta stagione a marzo e finisce ad ottobre, abbracciando maggio, periodo fortemente impattato dal Covid-19. Tuttavia, nel nostro ultimo Report Turismo Covid-19 abbiamo ipotizzato uno scenario di ripresa: se gli italiani che nel 2019 sono andati all’estero facessero le proprie vacanze in Italia nella seconda parte del 2020 e nel 2021, le presenze potrebbero essere bilanciate. Focalizzandoci sui valori immobiliari, rispetto alle stime registrate nel 2019, prevediamo che le contrazioni oscilleranno dal 10% al 27%, con ripercussioni maggiori sui quattro e i tre stelle, mentre i cinque stelle registreranno un impatto inferiore sul lungo periodo. Una visione a lungo termine ci porta ad essere comunque ottimisti. Infatti, se la stagione turistica dovesse riprendersi già nella seconda metà del 2020 e il 2021 dovesse avere una stagione completa in termini di presenze, allora i valori immobiliari potrebbero ritornare allineati a quelli del 2019.

    Pensando al futuro, cosa ci aspetta in termini di compravendite e prezzi?

    Nei prossimi mesi, in generale, ci aspettiamo una stabilizzazione dei prezzi. Certamente, vi sono state delle contrazioni dei valori nei mesi impattati dalla pandemia e dal lockdown, ma focalizzandoci su una visione a medio-lungo termine possiamo prevedere che non vi sarà una discesa dei prezzi. Il Covid-19 dunque non cambia gli scenari di investimento, anzi, ipotizziamo che Milano rimbalzerà abbastanza velocemente e per alcune asset class il flagello Coronavirus fungerà persino da acceleratore; soprattutto per i progetti a lungo termine. Parliamo ancora una volta del settore della logistica. La grande richiesta di immobili logistici situati in posizioni strategiche e in aree prime del nostro territorio, dove il prodotto è unico e molto corteggiato, porterà infatti ad un aumento dei valori immobiliari. La logistica ha dimostrato di essere un settore solido e versatile, elementi di grande appeal che rendono la filiera un comparto in cui investire a 360°.

    Quale settore potrà fare da traino per la ripresa del comparto immobiliare?

    Oltre alla logistica che, come abbiamo già visto, anche il residenziale farà da traino al comparto immobiliare. Complice di questa ascesa alcune agevolazioni previste nel Decreto “Rilancio”, come il Super ecobonus 110% per l’edilizia, destinato all’efficientamento energetico degli edifici, cappotto termico, fotovoltaico, pompe di calore e messa in sicurezza sismica. Per valorizzare e rilanciare il nostro Paese, inoltre, è importante focalizzarsi anche sulla manutenzione delle infrastrutture pubbliche.

    Considera sufficienti le misure adottate dal governo per il comparto?

    Gli interventi come il bonus sopracitato sono sicuramente degli importanti aiuti, che agevoleranno il settore dell’edilizia e delle costruzioni, oltre ai privati, che intendono ristrutturare la propria casa, specialmente i condomini spesso di costruzioni retrò. Oltre a questo, crediamo possa essere utili prevedere delle agevolazioni anche per le aziende sui lavori di ristrutturazione per i beni strumentali. Un’altra misura interessante potrebbe essere quella di prevedere delle agevolazioni fiscali e pubbliche per le aziende del settore produttivo, che a loro volta potrebbero essere incentivate a riportare le proprie produzioni in Italia, aiutando in questo modo il nostro Paese ed essere più indipendente risetto ad altre nazioni, incoraggiando oltretutto il mondo dell’occupazione. È importante anche parlare di interventi di rigenerazione del territorio nelle zone urbane. Sarebbe un bene incentivare la riqualificazione di aree ormai dismesse, che potrebbero ospitare interessanti e nuovi sviluppi immobiliari.

    Come avete cambiato la gestione durante il lockdown e quali insegnamenti conservate per il post crisi?

    In questi mesi di criticità, abbiamo comunque riscoperto degli aspetti e delle strategie di lavoro positive. Prima fra tutte lo smart working, modalità di lavoro che, come molte altre società, abbiamo deciso di adottare, in modo da continuare ad essere presenti per i nostri clienti, tutelando allo stesso tempo il nostro staff. Questo “lavoro agile” ha portato con sé molti vantaggi, sia in termini ambientali, con una riduzione dell’inquinamento, sia in termini di gestione del tempo e benessere del lavoratore. Infatti, grazie allo smart working o al lavoro da casa, molto persone non sono costrette a muoversi con mezzi propri o utilizzando il trasporto pubblico. Inoltre, abbiamo sperimentato un’ottimizzazione del tempo, questo anche grazie all’utilizzo, per esempio, di video conference o meeting online. Insomma, tutte azioni che prima si facevano fisicamente, portando via molto tempo soprattutto negli spostamenti, e che oggi possiamo fare online in tutta sicurezza.

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