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In seguito all’ultima crisi provocata dalla pandemia, molti soggetti si sono trovati ancor più in situazioni di sofferenza economica. Da qui i tanti pignoramenti e le tante aste di immobili. Oggi tratteremo questo spinoso argomento da una prospettiva poco considerata, seppur importantissima anche ai fini di una buona economia di scambio nel mercato immobiliare. L’aspirante acquirente o l’aspirante affittuario devono essere tutelati prima di sottoscrivere una proposta immobiliare. Per evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli involontarie oggigiorno è ancor più doveroso ottemperare ai controlli prima di affittare o comprare un immobile.

Locazione di un immobile oggetto di un pignoramento 

In caso di locazione  la presenza di un pignoramento già esistente al momento della sottoscrizione del contratto, renderà inefficace la locazione e a rischio di ripetizione i canoni già versati. Che vuol dire? L’inquilino che versa i canoni di locazione al proprietario pignorato, potrebbe essere obbligato a pagare una seconda volta i canoni di locazione, perché dopo il pignoramento è il Custode Giudiziario ad essere il giusto destinatario a ricevere i canoni di locazione.

Come fare quindi? Prima di firmare un impegno, occorre chiedere una visura ipotecaria aggiornata e farla esaminare da un professionista qualificato. In presenza di un pignoramento, sarebbe bene non procedere con la locazione perché il contratto non sarà opponibile all’aggiudicatario, vincitore dell’asta. Se il pignoramento dovesse avvenire nel corso della locazione, il conduttore dovrà prestare attenzione a quanto sopra riportato, inoltre dovrà consentire le visite all’immobile da parte del Custode Giudiziario e degli aspiranti partecipanti in asta e dovrà rapportarsi con il nuovo proprietario aggiudicatario dell’asta.

Una particolare menzione merita la locazione con prezzo vile, cioè un contratto di locazione il cui canone risulta con un importo più basso rispetto al corrente valore di mercato. Il perito CTU segnala la questione al Giudice che dichiara cessata la locazione ed emette l’ordine di liberazione dell’immobile.

Compravendita di un immobile oggetto di un pignoramento

In caso di acquisto le prospettive cambiano, ma non di certo la richiesta e la verifica, necessaria e preventiva a qualsiasi impegno formale, delle visure ipotecarie aggiornate.
L’esistenza del pignoramento non impedisce la vendita dell’immobile da parte del debitore esecutato, purché vi sia il consenso dei creditori, ai quali sarà versato il ricavato della vendita, nei limiti del loro credito così come eventualmente ridimensionato col Saldo e Stralcio. Quindi i creditori, contestualmente all’incasso delle somme facenti parte del prezzo di compravendita, autorizzano la cancellazione delle eventuali ipoteche e del pignoramento. Il Giudice della esecuzione, preso atto di ciò, procede all’estinzione del pignoramento in Tribunale. Il notaio, sempre in Tribunale, provvede a concludere la compravendita tra proprietario debitore ed acquirente e a cancellare in Conservatoria le ipoteche e il pignoramento.

Questa appena descritta è l’operazione stragiudiziale del Saldo e Stralcio. Ma per verificare in anticipo e prima di versare qualsiasi somma a titolo di caparra, occorre sapere se il Saldo e Stralcio sia veramente fattibile. Cosa fare allora? È bene rivolgersi sempre a professionisti preparati e qualificati che sappiano affrontare questi accadimenti con una elevata competenza specialistica e che sappiano offrire le adeguate cautele agli aspiranti compratori.