L'alternativa a Milano si chiama hinterland: ecco dove conviene trasferirsi
Negli ultimi anni, l’hinterland milanese si è trasformato in una destinazione sempre più attrattiva per le famiglie in cerca di soluzioni abitative più convenienti e di qualità. Questo è il quadro delineato dall’analisi di Abitare Co., società specializzata in intermediazione immobiliare. L’aumento dei prezzi a Milano, sia per gli immobili nuovi sia per quelli usati, ha spinto molti cittadini a trasferirsi nei comuni limitrofi, specialmente in quelli di prima fascia, ben collegati tramite metropolitana e passante ferroviario.
Prezzi alle stelle in città
A Milano, tra il 2019 e il 2023, i prezzi medi delle abitazioni nuove sono cresciuti del +48,1%, raggiungendo i 7.690 euro al metro quadrato, mentre gli immobili usati hanno registrato un aumento del +42,4%, con una media di 4.700 euro al metro quadrato. Questo ha reso sempre più difficile per molte famiglie sostenere i costi di un’abitazione in città.
Nello stesso periodo, oltre 15.400 residenti milanesi hanno trasferito la propria residenza nei comuni della provincia, un dato in crescita del +9,7% rispetto al 2019 (fonte: ISTAT).
L’hinterland: qualità e convenienza
Nei 37 comuni di prima fascia dell’hinterland milanese, i prezzi sono decisamente più bassi rispetto a Milano: -52% per gli immobili usati (2.250 €/mq) e -59% per quelli nuovi (3.150 €/mq). Questo consente alle famiglie di acquistare abitazioni più grandi e moderne, spesso dotate di alta efficienza energetica, con lo stesso budget.
Ad esempio, con 300mila euro, a Milano si può acquistare un appartamento nuovo di soli 40 mq in media (che scendono a 26 mq in centro e salgono a 64 mq in periferia). Nell’hinterland, invece, la metratura media sale a 97 mq, con punte di 133 mq ad Abbiategrasso, 130 mq a Vimodrone e 105 mq a Peschiera Borromeo e Rho (105mq). Con lo stesso budget, complici i prezzi più alti, ad Assago si possono acquistare case nuove solo di 73 mq, a Sesto San Giovanni di 82 mq e a Basiglio di circa 80 mq.
A livello generale, dal 2019 al 2023 i 37 comuni esaminati hanno avuto in media un incremento dei prezzi delle nuove costruzioni del +27% con punte massime registrate a Trezzano sul Naviglio (+50%), un dato di poco superiore a Milano (+48%).
Crescita delle compravendite nei comuni limitrofi
Il vantaggio economico dell’hinterland ha avuto un impatto diretto anche sulle compravendite. Tra il 2019 e il 2023, le transazioni immobiliari sono calate del -5,3% a Milano, ma sono aumentate dell’+11,6% nei 37 comuni di prima fascia, un dato superiore alla media della provincia (+4,4%).
Tra i comuni con la maggiore crescita spiccano Opera (+70,8%), Cusano Milanino (+63,3%) e Vimodrone (+61,7%). Solo sette comuni hanno registrato un calo, con Pero in testa (-26,8%), penalizzato dalla concorrenza di aree emergenti come Cascina Merlata.
Il fenomeno nelle altre città italiane
Questa tendenza non riguarda solo Milano. Anche altre città metropolitane italiane vedono un boom dell’hinterland. Dal 2019 al 2023, le compravendite nei comuni di prima fascia sono cresciute del +78,3% a Napoli (rispetto al +7,1% in città), del +51,2% a Bologna (-9,4% in città), del +45,2% a Roma (+4,8% in città) e del +35,1% a Torino (+9% in città).
Le cause dello spostamento
Secondo Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., ci sono tre fattori principali che spingono le famiglie verso l’hinterland:
- Potere d’acquisto ridotto
Negli ultimi due anni, l’aumento dei costi e delle spese familiari, a fronte di redditi stagnanti, ha ridotto la capacità di acquisto, rendendo Milano meno accessibile. - Collegamenti efficienti
I comuni ben serviti da metropolitana o passante ferroviario rappresentano un’alternativa valida alle periferie cittadine, offrendo qualità di vita e convenienza. - Scarsità di offerta a Milano
Lo “stallo urbanistico” che da mesi paralizza il mercato edilizio milanese ha limitato l’offerta di immobili nuovi, spingendo verso l’alto i prezzi e rendendo difficile trovare soluzioni ad alta efficienza energetica a costi accessibili.